春节前的广州黄埔，空气中除了渐浓的年味，还有新居项目封顶与搬迁的喜悦。在岗贝村城中村改造项目现场，村民陈汝钊站在正式封顶的住宅楼下，仰头数着楼层——他刚看完135平方米的样板房，“最满意户型、采光和通风，老人小孩住着都会舒服”。
过去一个多月，类似场景在黄埔多个片区接连上演。2月8日，岗贝项目1363套安置房集中封顶，创下全区单次封顶规模纪录；此前两天，双沙项目规模最大的复建地块封顶，涉及2092户居民；更早些，镇龙西首批安置房封顶并开放交标样板房，南岗西路项目首批选择房票安置的村民，则已拿到黄埔新城商品房的新钥匙……
自2025年9月获批纳入国家城中村改造计划后，黄埔区的城市更新进入了成果集中兑现期。这些接踵而至的好消息，不仅关乎数千家庭的新居梦，也标志着该区城市更新工作形势迎来重要拐点。
房票：去库存与促产业并行
南岗西路村民们的选择，折射出一种新趋势。2025年11月，几位村民与家人商量后，不约而同签下了那份特殊的房票协议，成为该项目中首批房票签约者。
仅仅两个多月，2026年2月3日，收楼仪式举行。这批签约村民在春节前拿到了钥匙，实现了“搬新家、过新年”的愿望。他们选择的黄埔新城，与旧村仅一步之遥，这里已建成学校、青少年宫、文化馆等配套，并保留了修缮一新的沙步融德里历史街区，成为旧改标杆及明星楼盘，安置区也计划在今年6月全面交付。
这种“街内配对、新旧互联”的选择，既满足了村民快速回迁的期盼，也助力消化存量商品房，为原有地块的产业升级腾挪出空间。
房票安置——这种允许村民凭票在市场上选购商品房的模式，正在黄埔释放超预期效能。其审批时间已从早期的约3个月压缩至近半个月，背后是一套“联合办公+联审机制”的流程重组——区更新局、街道、国企改造主体合署办公，现场盖章，打通了最耗时的堵点。
“房票政策很人性化，我对比多处后选中了这里，环境好、学校优质，家人一致赞同。”在一楼盘项目处，火村居民李国强如是说。他用房票为全家选定了新房，今年有望在新居过年。
数据显示，截至1月底，黄埔全区已核发房票3553张，面值48.6亿元，累计通过房票认购商品房7546套、约76万平方米。不少房票流向了区内楼盘，形成了“旧改释放需求、需求消化库存”的区内循环。
建设：兼顾速度与质量
与房票的“快”相比，实体安置房建设更像一场耐力赛。
岗贝项目从开工到8栋住宅、1363套安置房全部封顶，用时20个月，其间需克服复杂场地受限、地质条件复杂等挑战。项目创新运用了BIM技术与装配式施工，并建立“三级质检”体系。“我们同步预埋了智能安防、智能家居接口，让技术创新为品质服务”，项目负责人说。
在镇龙村（西片区）城中村改造项目，智慧建造更深入地融入进程。项目引入了测量、抹灰、喷涂、地坪研磨等多款建筑机器人，替代传统人工进行高精度、高强度、高重复性作业，在提升效率与工艺精度的同时，也降低了安全风险。项目已申报广州市智能建造二星级认证。
“我们通过BIM（建筑信息模型）技术进行全过程协同，结合AI识别技术、无人机巡检、起重钢丝绳磨损监测、建筑机器人等前沿技术，构建了‘人、机、料、法、环’全要素数字化管理的智能建造场景”，项目参建方，中建四局镇龙村（西片区）城中村改造项目经理李义恒介绍，“这种智慧建造模式能够实现精细化管控，也为后续大批量、高品质的安置房建设交付提供了坚实的技术保障。”
面对速度与质量的双重压力，“样板先行”成为各项目的共同选择。岗贝、镇龙西等项目在封顶同时开放实体样板房，邀请村民现场“挑刺”。双沙项目从规划初期就确立“国匠精工”标准，注重户型实用性、社区配套与自然环境的有机融合；新溪村项目则在户型设计阶段充分征求村民意见，提供从48到145平方米的多元选择，满足不同家庭需求。
自2010年双沙项目启动，村民岑应洪就时常到工地附近查看进度。他憧憬着：“我们计划在阳台布置一个茶台，闲暇时能一边喝茶一边欣赏江景。”
算账：土地、资金与产业再平衡
城市更新的账本，从不只限于建房成本。
以岗贝项目为例，其16.1公顷改造范围中，除安置区与公配设施外，部分用地将转为产业用途，导入科技创新企业。项目所处的穗港科技合作园，是广深港澳科技创新走廊上的重要节点，这也促使项目建成后将打造产城融合新范本。
“双轮驱动”——回迁建设与房票安置并行，打破了原有安置僵局，释放了市场活力。据该区城市更新局统计，首批5000套房票网签落地后，预计减少新建安置房108万平方米，推动商品房去化51万平方米，进而释放约27公顷产业用地。
镇龙西项目则通过整体规划、连片改造，为区域产业发展释放出超60公顷用地，有力保障了小鹏汽车广州智能网联汽车智造基地二期等重点产业项目落地，形成“以城促产、以产兴城”的互动。
资金循环也在重构。在传统纯安置模式中，改造资金沉淀在回迁房建设上，周期长达5-8年。房票模式将部分资金引向商品房市场，加速了资金回笼。专项借款与房票专项资金的“池子联动”设计，则试图解决“钱从哪里来”的持续性难题。
未来：配套、社群与长效治理
好消息接踵而至之后，黄埔的城市更新之路仍需要应对好深层挑战。
在双沙项目封顶仪式上，村民岑应洪一面欣喜于“高层能眺望珠江景”，一面盼着地块能尽早竣工，“孩子也想早点回来上学”。他告诉记者，项目配套的华中师范大学黄埔实验学校包括小学、初中和高中，能真正实现“家门口上学”。
随着双沙项目建设的持续推进，片区整体发展也进入快车道，相关配套工程在同步完善：广州文保商业街已基本修缮完成，华中师范大学黄埔实验学校项目正稳步推进，市政路网、公共绿化及文化商业街区等工程全面展开。
这种“住房先行、配套追赶”的节奏，是大型更新项目的常见状态。如何确保教育、医疗、商业等配套与住宅同步落地，考验着跨部门协同能力。南岗西路项目尝试将房票定向引导至配套成熟的黄埔新城，可视为一种“借力既有配套”的过渡方案。
另一个关键话题，是社区生态的重塑。房票模式下，村民分散至不同商品房小区，传统村落邻里关系或随之淡化。在时代天韵楼盘，不少火村村民选择在此兑换房票，逐渐形成了“熟人社区”。 李国强很高兴几兄弟选了同一小区，“互相有照应，亲情邻里都留住了。”项目负责人表示，目前已有30多户村民可在春节前入住，实现“在新家过年”的愿望。
“城市更新不仅是物理空间的重建，更是社会网络的重织。”一位参与过多项目的社区规划师告诉记者，“当村民变业主、村委会变物管，基层治理模式也需要同步升级。”
春节临近，黄埔多个城市更新项目的工地依然忙碌。对于陈汝钊们来说，住进新家的倒计时已经开始；对于这座正在重塑的产业大区而言，城市更新的长周期考卷，仍在书写之中。
南都广州新闻部出品
采写：南都N视频记者 莫郅骅 通讯员 杨晨 许婉 孙旭东 林文慧
摄影：南都N视频记者 梁炜培 通讯员 李剑锋股票配资实盘论坛
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